因原宁德财校片区城市更新项目建设需要，拟征收该项目范围内国有土地上的所有房屋(具体征收范围以规划红线图为准)。房屋征收部门已拟定该项目房屋征收补偿方案并经有关部门论证(详见附件)，现按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定予以公布并征求意见。征求意见期限自(略)年9月(略)日至(略)年(略)月(略)日止。被征收人如需提交意见，应在该期限内以书面形式提交给房屋征收部门（宁德市蕉城区住房和城乡建设局），同时携带本人身份证明和房屋权属证明原件、复印件各一份。

办公地址：(略)

联系电话：(略)

附件：(略)

偿方案(征求意见稿)

宁德市蕉城区人民政府

(略)年9月(略)日

（此件主动公开）

附件

原宁德财校片区城市更新

项目国有土地上房屋征收补偿方案

(征求意见稿)

为进一步加快宁德市中心城区建设步伐，推进原宁德财校片区城市更新项目的顺利进行，保障房屋所有权人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《福建省实施<国有土地上房屋征收与补偿条例>办法》《中华人民共和国土地管理法》《福建省土地管理条例》《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规、规章，并结合本项目实际情况，制定本方案。

第一章 总 则

第一条 基本原则

坚持“依法依规、公开透明、以人为本、权益保障、和谐征收”的原则，通过新闻媒体、公示栏、群众大会、发放宣传材料等多种形式，将安征迁有关政策、法律、法规、补偿方案、工作流程、优惠政策等重要事项予以公布，主动接受监督部门、被征收人以及社会各界人士监督。

第二章 房屋征收范围、征收部门及签约期限

第二条房屋征收范围

原宁德财校片区城市更新项目所涉及的征收红线范围内。具体征收范围以征收红线图为准。

第三条 征收部门、征收补偿对象

征收部门：(略)

征收补偿对象：(略)

第四条 签约期限

以蕉城区人民政府在本项目征收区域范围内发布的公告为准。

第三章 建筑面积计算和房屋用途、性质认定

第五条 面积计算

（一）对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未登记的房屋或房屋登记面积与实际不一致的，根据国家《房产测量规范》，委托有资质的测绘机构据实测量，自然层建筑面积以测绘图纸认定的建筑面积为准。

（二）斜面屋顶建筑面积计算。利用坡屋顶空间作为阁楼层的建筑形式，阁楼层与原房同时设计建造的，其楼层高度≥2.2米的按(略)%计算建筑面积；1.6米≤其楼层高度＜2.2米的按(略)%计算建筑面积；低于1.6米的不计建筑面积。

（三）购房单载明的购房面积与对应实际购买的房屋面积有误差的，最终以市不动产登记和交易中心核定的产权登记面积为准。

第六条 被征收房屋补偿面积的认定

（一）被征收房屋已取得房屋权属证书的按(略)%确认补偿面积，超出部分按本章第六条第（二）、（三）款确认补偿面积。

（二）被征收房屋没有办理房屋权属证书，但符合以下条件之一的，其补偿面积按当时建房时建筑面积的(略)%认定补偿面积。

1.(略)年2月(略)日实施《村镇建房用地管理条例》前已建成的房屋。

2.(略)年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布实施前经公社(乡镇)批准基建手续的。

3.(略)年8月1日实施《福建省村镇建设管理条例》前，建房用地已审批并在此之前建成的房屋。

4.(略)年8月(略)日《宁德市人民政府关于坚决制止蕉城区买卖土地、非法占地建房的通告（宁政〔(略)〕(略)号）》实施前，县级人民政府批准使用非耕地基建手续的。

5.(略)年(略)月1日《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》实施以前，属农村村民（农民）持县级以上人民政府及政府主管部门用地批文、规划一书二证的。

6.对于已取得村镇建设许可证（或乡村建设许可证）的房屋，在(略)年2月1日前建成，建房面积在批建面积范围内，层数与各层面积在批建范围的部分可以按(略)%认定补偿面积。

7.被征收人持有有效批建手续（如《建设工程规划许可证》）的，建筑面积在批建范围内的；已经城乡规划主管或城市管理执法部门有关文件规定处罚的，已处罚部分的面积。

8.被征收人不具有批建手续，但已向批建主管部门申请办理，并经有关部门审核已全部交缴有关规费的（未全额交缴规费的按交缴的比例折算）。

（三）被征收人不具有完整的用地及批建手续，但在征收签约期限内签订协议并搬迁腾空的，可区分以下几种情形给予计算补偿;但在征收期限内不搬迁拆除的，无产权面积按有关法律处理，不予认定为补偿面积。

1.无合法审批手续房屋的补偿面积认定。

（1）(略)年5月(略)日《福建省人民政府关于宁德市城市总体规划（(略)～(略)）的批复》（闽政文〔(略)〕(略)号）发布之前建设的，单位职工宿舍、单位集资建房的或私人所建房屋建筑层数四层（含四层）以下建筑面积按(略)%认定补偿面积,私人所建房屋五层至七层的建筑面积按(略)%认定补偿面积，私人所建房屋八层（含八层）的以上建筑面积按(略)%认定补偿面积。剩余建筑面积根据不同结构房屋的重置价结合成新率的(略)%给予货币补偿。

（2）(略)年5月(略)日《福建省人民政府关于宁德市城市总体规划（(略)～(略)）的批复》（闽政文〔(略)〕(略)号）发布之后至(略)年2月1日《宁德市人民政府关于深化违法用地违法建设综合治理专项行动的通告》发布之前建设的，单位职工宿舍、单位集资建房的或私人所建房屋建筑层数四层（含四层）以下建筑面积按(略)%认定补偿面积,私人所建房屋五层（含五层）以上建筑面积按(略)%认定补偿面积。剩余建筑面积根据不同结构房屋的重置价结合成新率的(略)%给予货币补偿。

（3）(略)年2月1日《宁德市人民政府关于深化违法用地违法建设综合治理专项行动的通告》发布至项目征地告知书发布前建设的，建筑面积根据不同结构房屋的重置价结合成新率的(略)%给予货币补偿。

其中符合《中华人民共和国土地管理法》规定的一户一宅政策并经被征收房屋所在地村集体经济组织确认的，在(略)年2月1日《宁德市人民政府关于深化违法用地违法建设综合治理专项行动的通告》发布之后至(略)年7月(略)日《自然资源部 农业农村部关于农村乱占耕地建房“八不准”的通知》及《自然资源部 农业农村部关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知》发布之前建设的，单位职工宿舍、单位集资建房的或私人所建房屋建筑层数四层（含四层）以下建筑面积按(略)%认定补偿面积,私人所建房屋五层（含五层）以上建筑面积按(略)%认定补偿面积。剩余建筑面积根据不同结构房屋的重置价结合成新率的(略)%给予货币补偿。

2.原已取得房屋产权证，但未经批准自行拆除重建的，重建面积（不含简易结构面积）不大于原房屋产权登记面积的，予以(略)%确认补偿面积，超出原产权登记面积部分按本方案第六条第（二）款及第（三）款第1项认定补偿。

3.被征收人没有有效的用地手续和有效批建手续，但持有(略)年1月1日前村委会（大队或生产队）分配给本队农民建房用地契约的且被征收房屋权属为本队农民本人的，或(略)年2月(略)日实施《村镇建房用地管理条例》前已建成且未拆除重建的房屋，其住宅区位价按(略)%计算，建筑物部分按本方案第六条第（二）款及第（三）款第1项标准认定补偿。

4.因历史原因，被征收人无法提供有效用地手续和有效批建手续的，又不在(略)年2月(略)日实施《村镇建房用地管理条例》前已建成，又没有(略)年1月1日前村委会（大队或生产队）分配给本队农民建房用地契约的，其住宅区位价按(略)%计算，建筑物部分按第六条第（二）款及第（三）款第1项认定补偿。

5.无证未建宅基地须经村（居）、乡镇（街道）、自然资源局、农业农村局、项目指挥部五方确认并公示无异议后予以确认。其他用地按原地类征地补偿标准进行补偿。

6.住宅房屋（仅土木、木结构）中堂客厅单层层高超过4.8米的参照本方案第三章第六条认定补偿面积后，在原补偿面积基础上追加一倍补偿面积。其中追加的补偿面积不享受房屋产权补偿计价、临时安置补助费及搬迁补助费等补偿费用的计算，仅用于享受方案规定的奖励的计算以及安置房选房面积。

（四）租住单位公房及土地使用权属单位集资建房的

1.属职工或职工直系亲属租住单位公房的，由征收部门与产权人签订补偿协议，由产权人做好租住户的搬迁工作。

2.土地使用权属单位的集资建房户，原则上实行货币补偿，建筑重置价及二次装修补偿、临时安置补助费、搬迁费、奖励归集资建房户。由土地使用权单位做好集资建房户的搬迁工作。

3.被征收人符合城镇住房保障条件的，由征收部门报请市主管部门优先给予公共租赁住房或经济适用房等方面住房保障。

（五）被征收人已取得房屋产权证书，并且拥有(略)%产权，但鉴于历史原因，未办土地使用权证的，区位价按(略)%补偿。

（六）具有合法审批手续的学校、市场、工（农）业厂、场、仓储类、办公类用房等按评估价实行货币补偿；(略)年2月1日前建设的无合法审批手续的学校、市场、育苗场、工（农）业厂、场、仓储类、办公类用房等参照本方案第三章第六条认定补偿面积后按评估价进行货币补偿；宫庙、祠堂、教堂按现有建筑新建造价标准实行货币补偿。

其他非住宅房屋、阁楼层与原房非同时设计建造或改扩建的、钢构、轻钢结构及简易搭盖、临时建筑物等按重置价结合成新给予以货币补偿，不予认定补偿面积。铁路、国道、高速公路沿线整治经有关部门同意进行改扩建的，实行货币补偿。法律、法规、规章对征收华侨房屋、文物古迹等另有规定的，依照有关的法律、法规、规章执行。

（七）本项目《国有土地上房屋征收告知书》发布后，在项目征收红线范围内新建、扩建、抢建房屋、抢装修的，一律不予补偿。

（八）被征收房屋营业店面的确认

1、被征收房屋营业店面按照被征收人所提供的不动产登记权属证明所记载的用途确认。

2、未经不动产登记的房屋或虽经不动产登记，但登记用途不是商业营业性质，被征收人未经规划部门批准，房管部门确认，将沿街底层第一自然间非营业店面改为营业性店面的，其营业性店面建筑面积结合进深进行计算，（未超过6米的按实际进深计算，超过6米的按6米计算），并区分不同状况按下列情况确认，实行货币补偿。

①持有工商营业执照（统一社会信用代码）“三证合一”，其营业性店面建筑面积(略)%给予确认。

②持有工商营业执照或工商行政管理部门出具的初始营业证明，但未取得税务登记证的，其营业性店面建筑面积按(略)%给予确认，剩余面积按原用途补偿。

③未取得工商营业执照（或无法提供工商行政管理部门出具的初始营业证明）和税务登记证的，其营业性店面建筑面积的按(略)%给予确认，剩余面积按原用途补偿。

④本项目《国有土地上房屋征收告知书》发布后，在项目征收红线范围内将非营业性店面改为营业性店面的，一律按原用途予以补偿。

被征收人应当在签约期限内提供工商营业执照或工商行政管理部门出具的初始营业证明；未取得工商营业执照或无法提供工商行政管理部门出具的初始营业证明的，由被征收人在签约期限内提出申请，并提供被征收房屋所在区域的村（居）委会或社区出具的证明材料，经所在乡镇审核并在征收范围内公示无异议后予以确认。

第四章 房屋补偿

第七条整体区位评估方式结算货币补偿金额的补偿计价方式

（一）住宅区位价的补偿标准：(略)

（二）不同类型建筑物补偿计价方式

1.私人住宅：(略)

2.单位宿舍（含套房）：(略)

3.个人及单位拥有部分产权的房改房：(略)

4.有合法产权的杂物间只能实行货币补偿：(略)

（三）私人住宅调节价计算公式

私人住宅调节价＝区位价×2.3×占地面积（证载面积大于占地面积的按证载用地面积计算）-﹝区位价×确认的补偿面积﹞（当数值为负值时不调节）

（四）营业性店面货币补偿计价方式

实行货币补偿的国有用地上住宅营业性店面区位价(略)元/㎡。

营业性店面货币补偿金额=被征收营业性店面确认的补偿面积×﹝营业性店面区位价(未取得有效用地手续的按(略)%计算)+被征收建筑单位面积重置价×综合成新率﹞+剩余建筑面积×补偿比例×被征收房屋单位面积重置价×综合成新率+二次装修及其他单项补偿。

营业性店面货币补偿面积的认定按第六条认定。

（五）持有合法用地手续私人住宅用地，宅基地补偿金额=确认的用地面积×区位价×2.3。

（六）被征收房屋不符合实际使用功能，过度装修的部分不予补偿。

第八条 被征收人不同意按整体区位评估价格及项目征收补偿方案签约的，房屋征收部门应委托选定的评估机构对被征收房屋的市场价值进行分户评估，并按评估价进行补偿，不再享受本方案规定的各项奖励、优惠。被征收人同意按整体区位评估价格进行补偿的，不再进行分户评估。

第九条 被征收人可以选择货币补偿、产权调换房屋。选择产权调换房屋的，采取房票置换安置。

（一）房票置换安置的计价方式

1.被征收房屋完全无补偿面积的不可选择房票置换安置。

2.被征收人选择整体区位评估方式，房票票面金额＝被征收房屋货币补偿总额+房票奖励+房票购房装修补助。

注：(略)

3.房票的有效期。房票自核发之日起计算，最长不超过6个月。

4.房票的使用。用于购买宁德市选房超市中商品房的房源，具体房源、房价等相关信息可前往宁德市选房超市查看。

5.房票的流通。房票实行实名制，首次使用对象为被征收人，房票不计息，不得用作抵押、质押、非法套现。被征收人领取房票后，尚未使用完且房票仍在有效期限内的，可申请进行房票实名转让给第三人使用（不含境外人员），一张初始房票可以分割金额转让给多人（不超过5人）。已转让的房票，不得再次转让。房票转让应当经各方房票持有人现场共同确认，凭房票、身份证明、房票转让协议等材料办理实名转让手续。

6.房票到期后，仍有剩余金额（含未使用的房票）按比例扣除房票奖励后申请兑现货币。

7.被征收人应当妥善保管房票。如果发生房票遗失的情形，被征收人应当及时到原项目所在指挥部办理房票挂失及补办手续。因房票遗失引起的财产损失和责任由被征收人自行承担。

（二）属于下列情形之一的，实行产权调换房屋，不作货币补偿：

1.被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；

2.被征收私有房屋的产权人对补偿达不成一致意见的；

3.被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。

（三）属于下列情形之一的，实行货币补偿，不作产权调换房屋：

1.属于第四章第七条中规定的实行货币补偿的对象，不进行产权调换房屋。

2.被征收人属政府主导的异地搬迁、造福工程、移民安置、渔民上岸等对象，已经享受政策搬迁到他处的,实行货币补偿，不作产权调换房屋。

第五章 奖 励

第十条根据征收区域内实际情况，被征收人在下列协商期限内，完成签订协议并搬迁腾空交付征收部门验收合格的，给予相应的优惠、奖励：

（一）第一签约期。

1.根据确认的补偿面积按个人住宅、单位宿舍（含套房）(略)元/㎡，营业性店面(略)元/㎡（按确认的营业性店面建筑面积）、办公用房（村、居委会、社区）(略)元/㎡。

(略)年2月1日前建成的无合法审批住宅补偿面积确认后剩余建筑面积(略)元/㎡。

其中符合《中华人民共和国土地管理法》规定的一户一宅政策并经被征收房屋所在地村集体经济组织确认的，(略)年7月(略)日前建成的无合法审批住宅补偿面积确认后剩余建筑面积(略)元/㎡。

2.工（农）业厂、场、仓储类用房按确认的补偿面积或生产经营用地面积(略)元/㎡给予奖励（就高）。

3.选择房票置换安置的，房票奖励按照选择房票部分货币补偿总额的(略)%给予奖励。

（二）第二签约期。

1.根据确认的补偿面积按个人住宅、单位宿舍（含套房）(略)元/㎡，营业性店面(略)元/㎡（按确认的营业性店面建筑面积）、办公用房（村、居委会、社区）(略)元/㎡。

(略)年2月1日前建成的无合法审批住宅补偿面积确认后剩余建筑面积(略)元/㎡。

其中符合《中华人民共和国土地管理法》规定的一户一宅政策并经被征收房屋所在地村集体经济组织确认的，(略)年7月(略)日前建成的无合法审批住宅补偿面积确认后剩余建筑面积(略)元/㎡。

2.工（农）业厂、场、仓储类用房按确认的补偿面积或生产经营用地面积(略)元/㎡给予奖励（就高）。

3.选择房票置换安置的，房票奖励按照选择房票部分货币补偿总额的(略)%给予奖励。

以上面积以征收部门认定的补偿面积为准。

（三）祠堂、宫庙、教堂、村委楼奖励参照办公用房。

（四）被征收对象为特困户、低保户、精准扶贫建档户的，给予每户(略)元住房补助。

（五）凡超过期限签订协议或在协议规定的搬迁期限内不搬迁的或被实施强制征收的房屋，均不享受上述的优惠、奖励。

（六）签约期限以蕉城区人民政府发布本项目房屋征收补偿通告为准。

第六章 补 助

第十一条 因房屋征收产生的搬迁补助费

（一）被征收房屋搬迁补助费构成

1.被征收房屋搬家补助费。

2.设备迁装补助费。

3.移装固定设施补助费。

4.由征收人负责搬迁的，不再支付搬迁补助费。

（二）被征收房屋的搬家补助费。

1.被征收房屋的搬家补助费，按照被征收房屋确认的补偿面积结合不同用途不同补偿方式计算（工（农）业厂、场、仓储类用房、杂物间、附属间按建筑物面积计算），搬家补助费按二次结算。

2.不同用途被征收房屋的搬家补助费单价如下表：

注：(略)

（三）移装固定设施补助费。

移装固定设施补助费标准见附表六，移装固定设施补助费按二次结算

（四）设备迁装补助费

大型机械设备5吨以下每台按(略)元；5吨以上(略)吨以下每台按(略)元；(略)吨以上每台按(略)元计算；行吊每台按(略)元计算；设备现状难以分清的及神像搬迁按评估计算搬迁费用；无法恢复使用的按照重置价格结合成新补偿。

（五）因征收房屋造成的停产停业损失补偿费

1.营业性店面的停产、停业补偿费，根据被确认的营业性店面建筑面积，按(略)元／㎡·月计算，一次性给予6个月的补偿。

2.因征收造成企业停产停业的损失补偿费，根据生产经营者近三年的年平均净利润确定，生产经营期限不足三年的，以实际生产经营期限的年平均利润确定；净利润根据税务部门出具的企业实际缴纳的所得税证明推算。实行货币补偿的，被搬迁人停产停业损失补偿期限按照6个月计算。若生产经营者无法提供所得税证明的，根据被征收企业补偿面积或生产经营用地面积（就高），按(略)元／㎡·月计算，一次性给予6个月的补偿(住宅作为营业场所已计算停产停业损失补偿费的不再计算临时安置费)。

3.征收通告发布前3个月已停产、停业的，不再给予停产、停业补偿费。

（六）个人住宅装修补偿（按建筑面积）每平方米不足(略)元的，按给予保底补足到每平方米(略)元（不含简易房等非住宅房屋）。

（七）选择房票置换安置的，按照选择房票部分的补偿面积给予(略)元/㎡的房票购房装修补助。

第七章 过 渡

第十二条 因房屋征收产生的临时安置补助费

（一）临时过渡安置方式

被征收人实行自行过渡安置方式。

（二）临时安置补助费按补偿面积计算标准如下：

1.临时安置补助费每月不足(略)元的，按(略)元结算。

2.发布本项目补偿方案通告或征收决定通告之前，被征收人家庭成员中有年龄在(略)周岁及以上或长期生活无法自理的病人另给予每人每月(略)元临时过渡补助，选择货币补偿和房票置换安置的一次性发6个月。

（三）选择货币补偿和房票置换安置的一次性给予发放6个月的临时安置补助费。

第八章 附 则

第十三条 搬迁验收合格标准

（一）被征收人将被征收房屋搬迁腾空交付征收部门验收时应提交水费、电费、电话费等结算手续。

（二）被征收房屋已经全部搬迁腾空,并经征收部门和被征收人双方确认。

（三）属于补偿范围内的建筑物、配套设施、设备保持原状。

属于水、电等部门安装的总表应保持原状，不得私自拆除、更换，应由水、电等部门统一拆除，否则水、电等部门将按规定追究当事人的责任。

第十四条 被征收人应主动提供给征收部门以下资料：

（一）经核对后的产权人或户主身份证原件、复印件；

（二）户口簿的原件、复印件；

（三）被征收房屋的土地使用权证、房屋所有权证、共有权证、村镇建设规划许可证、建设工程规划许可证、临时用地建设有关批准文件、契约、工商营业执照、税务登记证明的原件、复印件；

（四）与征收补偿有关的其他材料。

第十五条 房屋征收补偿款、奖励款的兑付方式及期限

（一）兑付方式

以银行转账、房票申领方式。

（二）应支付的款项及期限

1.选择货币补偿方式的被征收人在完成签订协议并搬迁腾空交付征收部门验收合格之日起十个工作日内，征收部门与被征收人结清各项补偿款。

2.选房票置换安置的，被征收人房屋搬迁腾空交付征收部门验收合格之日起十个工作日内，被征收人至征收部门处办理房票。

第十六条 其他

（一）在项目补偿方案规定的期限内征收部门与被征收人签订《房屋征收补偿协议书》后，被征收人不履行协议约定的义务的，征收部门可依法向人民法院申请强制执行。

（二）征收部门与被征收人在项目补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议且不腾空房屋交付拆除的。由相关职能部门依法申请法院执行。

（三）本项目施工影响范围的房屋及本项目征收红线密切关联的区域，适用本方案征收补偿标准。

（四）本方案所规定的条款适用原宁德财校片区城市更新项目征收范围内，未尽事宜按相关法律、法规的规定执行。本方案解释权归本项目房屋征收部门。

附表一

各类结构等级房屋重置价格一览表

附表二

成新率评定标准一览表

注：(略)

附表三

室内二次装修补偿标准

注：(略)

附表四

其他附属单项补偿标准

备注：(略)

附表五

灶的补偿标准

附表六

移装固定设施补偿标准