项目概况
物业管理服务采购项目招标项目的潜在供应商应在线上获取招标文件,并于(略)年(略)月(略)日 (略)时(略)分（北京时间）前递交投标文件。
一、项目基本情况
项目编号：(略)
项目名称：(略)
包组编号：(略)
预算金额（元）：(略)
最高限价（元）：(略)
服务清单
1.项目基本情况
1.1物业情况
| 物业名称 | 物业地址 |
| 采购物业管理服务 | 沈阳市沈北新区蒲河路(略)号 |
1.2 采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等
（1）采购人可提供的办公室、值班室及室内设施设备清单
| 场地 | 数量 | 设施设备、材料等 |
| 办公用房 | (略)间 | 电源；电脑1台、办公桌椅(略)套 |
| 安保值班室 | 5间 | 水、电源；办公桌椅5套 |
| 维修人员值班室 | 3间 | 单人床(略)张 |
（2）维修工具由中标方承担，维修所需要材料费用由学校负责。
2. 物业服务范围
采购物业管理服务
（1）物业管理（建筑物）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 建筑名称 | 培训中心、教学楼、行政楼、综合实训楼、学生宿舍、食堂及停车场、足球场、篮球场、拓展基地等 | 见“3.物业管理服务内容及标准” |
| 总面积 | 建筑面积（㎡） | 9.2万平米 | |
| 卫生间 | 卫生间数量（个）及总面积（㎡） | 卫生间数量(略)个 | 见“3.物业管理服务内容及标准 |
| 垃圾存放点 | 各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个） | 园区东南角(略)平方米 | 见“3.物业管理服务内容及标准 |
| 车位数 | 车位数 | (略)个 | 见“3.物业管理服务内容及标准 |
| 车行/人行口 | 车行口 | 4个 | 见“3.物业管理服务内容及标准 |
| 人行口 | 4个 | 见“3.物业管理服务内容及标准 |
| 设施设备（可另行附表） | 电梯系统 | 9号楼 客梯2部 (略)kw 货梯1部 (略)kw行政楼 客梯1部 (略)kw食堂 货梯1部 (略)kw以上电梯也同时是消防梯 | |
| 空调系统 | 采用冰水机组中央空调2套，每台(略)KW，冷冻水泵2台，每台(略)KW，冷却水泵2台，每台(略)KW.在质保期内。风机盘管，(略)台，每台(略)KW，3P分体空调，(略)台，每台2.4KW,1.5P空调，(略)台，每台1.2KW,2P空调，1台，每台1.5KW,5P空调，3台，每台4KW,(略)P机房空调，每台9KW. | |
| 采暖系统 | 集中供暖，两种构成，地采暖、散热片 | |
| 给排水系统 | 集水井两处，共8台潜水泵 | |
| 消防系统 | 自动报警系统两套，消火栓泵两台，喷淋泵两台，喷淋报警阀一台，防火卷帘系统，防排烟系统，消防水箱一座，均不在质保期内，灭火器(略)个，在质保期内 | |
| 安防系统 | 摄像头(略)个，监控室2个。 | |
| 供配电系统 | 高压柜9个、功率(略)A,低压柜(略)个、功率(略)A | |
| …… | | |
（2）物业管理（室外）
| 名称 | 明细 | 服务内容及标准 |
| 室外面积 | 7.(略)万平米 | 见“3.物业管理服务内容及标准 |
3. 物业管理服务内容及标准
物业管理服务包括：(略)
3.1基本服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 目标与责任 | （1）结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。 |
| 2 | 服务人员要求 | （1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。 |
| （2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。 |
| （3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得职业资格证书或特种作业证书的，应当按规定持证上岗。 |
| （4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的(略)%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。服务人员调换空岗时间不得多于一周 |
| （5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。 |
| 3 | 保密和思想政治教育 | （1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：(略) |
| （2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。 |
| （3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。 |
| （4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。 |
| 4 | 档案管理 | （1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。 |
| （2）档案和记录齐全，包括但不限于：(略) |
| （3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。 |
| （4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。 |
| 5 | 服务改进 | （1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。 |
| （2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。 |
| （3）需整改问题及时整改完成。 |
| 6 | 大型活动服务保障 | （1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。 |
| （2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。 |
| （3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。 |
| 7 | 突发事件应急预案 | （1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。 |
| （2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：(略) |
| （3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。 |
| （4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。 |
| 8 | 服务方案及工作制度 | （1）制定工作制度，主要包括：(略) |
| （2）制定项目实施方案，主要包括：(略) |
| （3）制定物业服务方案，主要包括：(略) |
3.2 保洁服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 卫生清洁 | （1）负责校内培训中心、教学楼、行政楼、综合实训楼、学生宿舍、停车场、足球场、篮球场、拓展基地等区域及建筑内全天候卫生清洁。 |
| （2）负责院内清扫保洁工作：(略) |
| （3）负责卫生间保洁工作：(略) |
| 其它要求：(略) |
| 2 | 垃圾处理 | （1）每天对室内外垃圾筒、进行垃圾收集、装袋，运到垃圾房。 |
| （2）每周对垃圾筒内外水洗两次，投药消毒两次；垃圾实行袋装化。 |
| 3 | 冬季除雪 | （1）雪后(略)小时内要将校区内路面清除干净。 |
| （2）雪后(略)小时内要将操场跑道清除干净。 |
| （3）雪后(略)小时内将各楼间内人行道的积雪清除干净。 |
| 注：(略) |
3.3舍务服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 舍务服务 | （1）负责外来人员及学生出入登记。 |
| （2）负责寝室监控的查看，发现突发事件及时报告或及时制止。 |
| （3）负责寝室公共物品损坏情况的汇报。 |
| （4）负责学生回寝室纪律的巡视 处理违规违纪的学生。 |
| （5）负责处理和汇报突发事件。 |
| （6）负责封寝后学生的查寝及熄灯后纪律的检查。 |
3.4 绿化服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 绿化养护 | （1）做好校内草坪、花坡、树木的美化工作，每年根据草坪、花坡的生长及缺损情况补种花、草种子 1-2 次，并保证绿化完好率达 (略)%以上。 |
| （2）要根据校园内土质特点对草坪、花坡、树木等植物进行施肥、喷药、浇水、养护、修剪。中标方须于服务期内在校内放置烧油除草机（进场时查验相关设备），当青草长到 (略) 厘米以上时须使用烧油除草机进行除草，保证草坪整洁、生长均衡、美观。 |
| （3）树木、植物的剪枝每年春季进行一次，其他季节根据植物自身生长情况，适当进行修剪，保持要求形状，具有观赏性。 |
| （4）负责学校绿化补植工程的实施、设计和施工。 |
| （5）负责学校节日布置和重要大赛、会议的花卉摆放。 |
| （6）负责对各施工单位绿地的监督检查工作。 |
| （7）中标方须于服务期内提供自有或租赁的绿化洒水车一台停放于校内，以供本项目随时使用，不得另作他用。（进场时查验相关设备）。 |
| （8）所有绿化设备及用具由中标方承担。 |
3.5 安全保卫、秩序维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 秩序维护 | （1）负责信息工程学校及培训中心的大门及办公楼、教学楼、培训中心、微机室、食堂、宿舍等校园内的安全及治安、监控、消防、保卫工作；(略)小时值班值岗及巡逻； |
| （2）严格执行校园安全管理规定，做到人不离岗，岗不离人，准时上班，做好交接班手续。 |
| （3）要身穿制服，仪表端庄，礼貌待人，禁止穿拖鞋。严禁酒后上班、疲劳上班或上班时打瞌睡。 |
| （4）明确校园突发事件处理程序，沉着应对、果敢处置突发事件，灵活处理应急情况。 |
| （5）严格履行来访人员准入、登记手续，认真盘查校门口闲杂人员，了解来校意图，细心观察其行为去向。 |
| （6）严格执行校园(略) 小时执勤巡查制度，严密监视报警系统及其他监控设备。 |
| （7）对进出校园的车辆和物品要核对检查，严禁将非教学用或生活用的危险物品和管制刀具带进校园。 |
| （8）要了解校园周边治安情况，做好各种安全隐患的排查，维持好学校良好的教学秩序和生活秩序，保护好学校财产安全。 |
| （9）学生节假日放学期间，维持好校门口交通秩序，做好学生疏导工作。 |
| （(略)）禁止周边生活人员穿行学校，禁止小商贩进校园售卖各类商品。 |
3.6 设施设备维护服务
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 基本要求 | （1）保证供热、通风、给排水、供配电、照明、消防、安防监控等设备设施的正常开通和运行，定期对设备做好保养工作，每天对设备进行巡检，查看设备运行是否正常，观察设备工作状态等。 |
| （2）对设备出现故障时及时进行维修，保持设备良好，运行正常。 |
| 2 | 电力设施 | （1）各楼电路，电力设施、设备维护、维修及日常保养工作。 |
| （2）简单的电路改造和安装工作，食堂电气设备的维修、维护工作，保障师生的工作、学习、生活的用电需求。 |
| （3）学校大型电路改造的配合工作。 |
| （4）与用电相关数据的统计及上报工作。 |
| （5）维修工具由中标方承担，维修所需要材料费用由学校负责 |
| 3 | 供暖、给供水、办公设施 | （1）从事各种维修、勤杂零活（包括：(略) |
| （2）负责水泵房的维修管理工作，配合维保单位每年对水箱进行清理二次，并做两次水质检测工作；保证学校正常供水使用，负责学校内各楼冬季供暖维修维护。 |
| （3）负责学校室内外下水管线的疏通、清扫以及日常维护，负责化粪池及污水井、雨水井的掏运工作，保证校内所有下水管线通畅， |
| （4）负责浴池管理及维修维护。 |
| （5）清扫、掏运及疏通工作要求。1.须由吸粪车每年至少清掏运二次，雨季随时掏运，不得满溢；2.清掏运不得撒落，运到指定排放场；3.食堂等重点区域下水管线每年至少专业清扫两次；4.中标方须在服务期内提供专业疏通机一台放置于校内，以供随时使用。（进场时查验相关设备） |
| （6）负责配合学校的各种大型维修工作。 |
| （7）负责与学校维修用品相关的数据统计及上报。 |
| （8）维修工具由中标方承担，维修所需要材料费用由学校负责。 |
| （9）学校委托的空调机组及其他设备设施维护保养管理 |
| （(略)）提供采购人需要的其它临时服务。 |
| 4 | 消防系统 | （1）自动报警系统，消火栓泵，喷淋泵，喷淋报警阀，防火卷帘系统，防排烟系统，消防水箱等系统运行正常。 |
| （2）消防监控系统运行良好，自动和手动报警设施启动正常。 |
| 5 | 监控系统 | （1）对视频监控系统进行定期巡检，通过定期检查系统的运行状态，及时发现问题并处理，确保整个系统的正常运行。 |
| （2）确保监控设备的工作环境符合要求，如温度、湿度等，并及时修复，以确保设备的正常工作。 |
3.7 节约能源管理
| 序号 | 服务内容 | 服务标准 |
| 1 | 节约能源管理 | （1）中标方应成立节能管理工作领导小组对学校节能工作进行督察、管理，并明确专人负责，该小组负责全校的节能管理工作。 |
| （2）中标方的重点用能设备、系统的操作岗位的技术人员（电工、水暖工等）要具有相关专业技术能力。对用能设备进行定期巡检并做好记录。 |
| （3）建立能源消费统计台帐，并对学校的用能情况进行季度分析、年分析，并跟往年进行对比，剖析原因，制定节能规划。 |
| （4）对生活垃圾进行分类回收处理，并交由正规回收处理渠道，含有有害物质的垃圾交由有相应资质的企业进行回收处理；食堂垃圾交由有相关资质的回收机构处理。 |
| （5）中标方有义务在维修维护过程中，对重点耗能设备提出改良建议，通过技术手段降低学校能源消耗。 |
| （6）通过计量、巡检、数据分析等手段排查学校是否存在跑冒滴漏现象，若发现问题，有义务及时通知学校 |
| （7）中标方未达到上述要求，学校有权利对中标方进行罚款处理，若能耗大幅度增加，学校有权利提前解除合同。 |
| （8）建立健全档案资料的收集积累、档案材料的归档分类、档案保密制度 |
4.物业管理服务人员需求（(略)人）
| 服务内容 | 岗位 | 同时在岗数 | 岗位所需总数 | 备注（岗位所需服务时长或时段、需具备的上岗资格证、人员学历、工作经验等要求） |
| 物业管理 | 项目经理 | 1 | 1 | 1.(略)周岁以下，具有 3 年以上非住宅类物业管理经验（上岗前核验相关证明材料），协调沟通能力好，责任心强，任劳任怨，品行端正。 |
| 保洁服务 | 保洁员 | (略) | (略) | 含保洁部长1人，由保洁员兼职，须具有2年以上物业保洁岗位工作经验（上岗前核验相关证明材料）。 1.人员安排：(略) |
| 绿化服务 | 绿化人员 | 7 | 7 | 含绿化班长 1 人，由绿化人员兼职1.绿化面积：(略) |
| 舍务服务 | 舍务管理员 | 7（男4女3） | (略)（男7女6） | 1.人员安排：(略) |
| 安全保卫、秩序维护 | 秩序维护员 | 9 | (略) | 1.人员安排：(略) |
| 电工服务 | 电工 | 2 | 6 | 含电工班长 1 人，由电工兼职1.人员要求：(略) |
| 供暖、供水及杂修服务 | 水暖工 | 2 | 6 | 含水暖班长 1 人，由水暖人员兼职1.人员安排：(略) |
| 杂修工 | 2 | 2 |
5.需要说明的其它事项
（1）中标方应提供安全服务标准及方案，配备必要的安全防护设施设备，加强管理和监督，并组织安全培训。在工作中，因中标方人员自身原因造成伤亡或财物损失，由中标方负全责，与采购人无关；
（2）中标方应按《劳动法》有关规定，依法为服务人员交纳保险；
（3）服务人员伙食费用由中标方承担；
（4）服务人员服装费用由中标方承担；
（5）服务人员使用的工具、专业设备及车辆由中标方提供，所产生的维修保养及用油等费用均由中标方承担；
（6）服务中出现的不可预见费用由中标方承担；
（7）学校除支付合同金额外，不支付任何其它费用；
（8）中标方未按要求提供专业上岗证书，造成检查违规处罚，由中标方承担。
（9）项目付款本着“据实结算”的原则，全年分四次付款。中标方自提供服务时起，满一个季度，按照合同约定进行一次验收，合格后结算(略)%款项。第四次结算前，双方对整个服务周期的服务量进行核算，如达到或超出合同约定的服务量，则正常支付最后一笔费用，如未达到要求，则按照实际发生服务量予以结算。
（(略)） 费用构成
物业管理费实行包干制，预算中的价格为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社会全额“五险”（养老保险/失业险/工伤险/医疗保险（含大额）/生育险）、工会经费、保洁工具（用品）费、除雪费、服装费、管理费、税金等，服务期内，采购人不再额外支付其他费用。
合同履行期限：(略)
需落实的政府采购政策内容：(略)
本项目（是/否）接受联合体投标：(略)
二、供应商的资格要求
1.满足《中华人民共和国政府采购法》第二十二条规定。
2.落实政府采购政策需满足的资格要求：(略)
3.本项目的特定资格要求：(略)
三、政府采购供应商入库须知
参加辽宁省政府采购活动的供应商未进入辽宁省政府采购供应商库的，请详阅辽宁政府采购网 “首页—政策法规”中公布的“政府采购供应商入库”的相关规定，及时办理入库登记手续。填写单位名称、统一社会信用代码和联系人等简要信息，由系统自动开通账号后，即可参与政府采购活动。具体规定详见《关于进一步优化辽宁省政府采购供应商入库程序的通知》（辽财采函〔(略)〕(略)号）。
四、获取招标文件
时间：(略)
地点：(略)
方式：(略)
售价：(略)
五、提交投标文件截止时间、开标时间和地点
(略)年(略)月(略)日 (略)时(略)分（北京时间）
地点：(略)
六、公告期限
自本公告发布之日起5个工作日。
七、质疑与投诉
供应商认为自己的权益受到损害的，可以在知道或者应知其权益受到损害之日起七个工作日内，向采购代理机构或采购人提出质疑。
1、接收质疑函方式：(略)
2、质疑函内容、格式：(略)
质疑供应商对采购人、采购代理机构的答复不满意，或者采购人、采购代理机构未在规定时间内作出答复的，可以在答复期满后(略)个工作日内向本级财政部门提起投诉。
八、其他补充事宜
无
九、对本次招标提出询问，请按以下方式联系
1.采购人信息
名称：(略)
地址：(略)
联系方式：(略)
2.采购代理机构信息：
名称：(略)
地址：(略)
联系方式：(略)
邮箱地址：(略)
开户行：(略)
账户名称：(略)
账号：(略)
3.项目联系方式
项目联系人：(略)
电话：(略)
