“我女儿来看我，经常要把车停到小区外的路边临时停车点，特别不方便。” 回忆起小区曾经的停车难题，虹口区曲阳路街道西南小区居民范汉锦无奈地说。

就在一年多前，小区外来车辆占满车位，共享单车随处乱停，绿化杂乱，路面坑洼……一场关于物业费调整的居民讨论会，更成了 “吐槽会”：“卫生都搞不好，谈什么涨价？”“物业费涨了，服务能跟上吗？”……

一面是居民对美好生活的向往，一面是物业服务的不断降标，老旧小区的治理难题如何破解？上海市虹口区曲阳路街道用一场持续多年、以“质价率三提升”为核心的探索实践，让超百万平方米老旧小区面貌一新；更在区委依法治区办等部门支持下，凝练出一部融汇法治精神与社区智慧的“软法指引”，为超大城市精细化治理提供了可复制的“虹口样本”。

“服务先行”破解十年困局

自从2015年上海取消物业服务费政府指导价后，西南小区1元/平方米的物业费十年没调整过，人力、物料成本却逐年上涨。物业公司收支失衡，只能不断“降标减配”。服务降级，居民更不愿意缴费了，小区陷入“低收费—低质量—低满意度”的恶性循环。

“先不谈涨价，我们先把服务做好。”在2024年3月的居民讨论会上，物业经理黄蔚当场表态。

改变从居民最关心的环境问题入手。物业开展全员服务意识培训，定期开展环境整治，清理卫生死角；规范非机动车管理，安排保安每天将小区内的共享单车推到小区外规范停放；针对居民诉求，建立“当天响应”工作机制，确保问题不过夜；此外，还推进了一系列“微改造”工程：修复12处坑洼路面、增设16个机动车车位、完善3个非机动车库的喷淋设施、修剪10余棵树木……小区面貌在短时间内发生了实实在在的变化。

针对外来车辆抢位的“老问题”，物业联合居委会、业委会重新制定《停车管理规约》，过夜停车费从20元调整到和周边小区一致的40元，同时增设“亲情卡”延长免费时长。新规实施后，外来占位车辆明显减少，居民探访的停车需求也得到了满足。

“小区环境干净了，停车方便了，大家得到了真实惠。”范汉锦的感受，成了居民的共识。2025年初，经业主大会表决通过，小区物业费从每平方米1元提高到1.2元，收缴率随之大幅提升。

“居民不是不理解物业费调整，关键是要让大家看到‘钱花在了实处’。”曲一居委会主任李明说，“我们开的每一场专题会、听证会，不只是走流程，而是搭建一个‘面对面’沟通的平台。居民提的问题，我们当场记录、会后跟进，让居民的意见有效落地；同时也借着这些会，把物业做的环境整治、微更新等工作，还有调价后要新增的服务一一讲清楚，让大家对物业的工作有更多了解，疑虑自然就少了。”

“借势焕新”助推信任升温

如果说西南小区靠“主动服务”破局，运光大楼则是借政策东风，走出了“硬件焕新→信任加分→质价提升”的特色路径。

这个建于上世纪90年代的高层住宅小区，曾因墙体开裂、下水道堵塞等问题，让居民忧心忡忡。“有一次外墙砖块脱落，差点砸到人！”运光大楼居民顾荣娣提起往事仍心有余悸。

2020年启动的“美丽家园”改造工程，为运光大楼带来转机。街道和小区“三驾马车”抓住机会，挨家挨户问需求，把“更换下水管”“增设健身器材”“加装智能门禁道闸”等非常规项目，列为必改项，形成量身定制的改造方案。

改造中新建的2处非机动车停车库配备了智能充电桩。业委会成员、党员志愿者主动上门宣传，物业则安排专人驻守小区道路劝导居民停车入库。就这样，以往随意停放的电动车不见了踪影，小区道路很快变得整洁通畅。

环境变好了，居民心里的天平也慢慢倾斜。2022年小区物业费收缴率突破90%。次年，物业费调整方案顺利通过。“小区面貌焕然一新，多出点钱也值。”顾荣娣说道。

把实践固化为“软法”

西南小区的“服务先行”、运光大楼的“借势发力”，看似不同的破局路径，实则藏着相同的逻辑——以居民需求为核心，先让居民看到“真实惠”，再通过民主协商推进“质价匹配”。这正是曲阳路街道2020年提出的“党建引领、先质后价、以价促质、质再提率”工作思路的生动实践。

四年多来，这一思路推动街道辖区内28个小区实现“质价率三提升”，覆盖面积约110万平方米，惠及居民约10600户，物业费平均增幅41%，收缴率从不足82%跃升至95%以上。

2025年，在区委依法治区办指导下，街道汇聚虹口法院、区房管局、区法学会、专家教授及基层智慧，起草编制了《虹口曲阳路街道提升居民住宅物业服务质量、收费标准、缴费率软法指引》。指引明确了意见征询、评估协商、物业评议等流程和机制，将笼统的硬法转化为可操作的柔性规范。

受邀指导文件起草工作的上海市法治研究会副会长王奕蓉表示：“这份软法指引有效衔接了《物业管理条例》等上位法与基层治理实践，针对‘质价不符’‘流程不细’等现实痛点，构建了具有操作性的制度框架，特别是通过物业测评机制、约谈清退程序等制度设计，形成‘制度构建—执行监督—效果评估’的全周期治理闭环，为超大城市基层治理现代化提供了可复制、可推广的实践方案。”

眼下，曲阳路街道在 “质价率三提升” 实践和 “软法指引” 落地的基础上，正进一步深化党建引领业委会建设，实现居民区党组织对业委会的全面领导，为老旧小区治理注入更持久的动力。在曲一居民区党总支书记肖文羽看来，“质价率三提升”不是目标，而是让居民持续受益的起点：“基层治理本就是一个动态优化的长期过程，我们会继续完善监督评议机制，让‘优质优价’的循环一直延续下去。”